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[뉴스케이프=문성준 ] 상가임차인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금회수 기회를 상가건물임대차보호법 상 보호받을 수 있다. 해당 기간에 임대인(건물주)이 정당한 사유 없이 권리금회수를 방해할 경우, 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

그러나 대법원 열람실에서 확인되는 판결문을 기준으로 2019년도 권리금소송의 승패 경향을 살펴보면, 임차인이 승소하는 비율은 약 40% 정도에 그치고 있다고 추정된다(2015년부터 2018년까지는 약 20%미만으로 추정).

상가임대차보호법에서 권리금회수를 보호하는 권리금보호 규정이 신설되며, 당연히 권리금을 보호받을 수 있다고 안심했던 상가임차인에게는 다소 뜻밖의 승소 비율일 것인데, 가장 많은 패소 이유로는 신규임차인을 임대인에게 주선하는 과정에 법률적 요건을 충분히 갖추기 못했던 것으로 분석됐다.

그 다음으로는 임대차 종료일 등을 잘못 판단하여 권리금회수 보호기간이 아닌 시점에서 권리금회수 주장을 한 경우, 임대인이 신규임차인에게 고액의 임대료를 요구해 신규임차인이 임대차계약 체결을 거절하고 권리금계약을 파기했는데 임대인이 요구한 고액의 임대료가 법 상 현저히 고액으로 인정받지 못한 경우 등이 비슷한 비율로 패소 이유로 분석됐다.

그렇다면, 상가임차인이 임대인으로부터 상임법 상 권리금회수를 방해받아 권리금소송을 제기하는 경우, 어떻게 해야 승소할 수 있을까?

상가임대차법을 전문으로 하고 있는 ‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사는 이에 대해 “상가임대차보호법 상 권리금소송에서 패소하는 임차인들의 경우, 각자 다양한 이유로 인해 패소한 것으로 보이지만, 그 다양한 이유들이 하나의 근본적인 원인으로 정리할 수 있는데, 임차인이 자신의 권리금회수를 주장하는 과정에서 상대방(임대인)의 권리를 침해했기 때문이라고 볼 수 있다.

신규임차인을 주선하는 과정에서 법률적 요건을 갖추지 못하는 경우, 법원은 임차인을 선정할 수 있는 임대인의 권리가 침해되었다고 판단할 수 있기 때문에 임차인 패소 판결을 내릴 수 있고, 임대인이 고액의 임대료 인상을 요구하는 경우에도 단순히 인상률만을 놓고 현저히 고액임을 주장할 경우에는 법 상 관련 기준이 명확하지 않기 때문에 법원은 상식적으로는 충분히 고액임에도 법적으로는 임대인의 임대료 인상 권리를 인정하여 현저히 고액이라고까지는 인정하지 않는 경우가 있는 것이다.

결국 임대차 종료일을 잘못 판단하는 등의 기초적인 실수를 제외한 다수의 패소 사례는 임차인 자신의 권리금회수 권리를 주장하는 가운데 상대방의 권리를 살피지 못했기 때문이라고 볼 수 있다. 그렇기 때문에 임차인이 권리금소송에서 승소하기 위해서는 임대인의 권리를 침해하지 않기 위한 법률적 대비와 노력, 그리고 관련 증거가 필수적이다.”고 했다.

또한, 상가변호사 닷컴의 정하연 변호사는 “권리금회수로 인해 분쟁이 예상되는 경우의 상가임차인이라면 첫째, 가장 먼저 계약 종료일부터 정확하게 판단(묵시적 갱신된 경우에는 특히 중요). 둘째, 가급적 계약 종료일 기준 6~7개월 전부터 법률적 판단을 통한 전략마련 및 법적조치 개시. 셋째, 상대방 대응에 따라 적절한 전략수립 및 법적 조치. 넷째 모든 과정에서 상대방의 권리를 침해하지 않으려는 노력과 반대로 자신의 권리가 침해당했음을 입증할 수 있는 증거 확보 등의 대비에 만전을 기해야 한다. 본 법무법인은 이렇듯 철저한 대비를 통해 직접 진행한 권리금분쟁 사건 중 80%이상의 사건을 성공 해결하고 있다. 올바른 법적 판단을 통해 철저히 대비한다면 누구든 권리금소송에서 승소할 수 있을 것이다”고 했다.