직방(대표 안성우)이 2023년 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석해 단지 내 동일 면적타입이 과거 최고가격보다 높은 매매가로 얼마나 거래됐는지 ‘신고가’ 거래 건 수와 비율(%)을 분석했다.

주1) 출처: 국토교통부 실거래가 정보 직방 재가공

주2) 2024년은 1월 14일까지 집계기준임

주3) 신고가란 아파트 단지 내 동일 면적타입의 과거 최고가격보다 높은 매매가를 기록한 거래임. 단, 최초거래나 동일 면적타입 과거 거래내역이 없는 경우는 제외

2024년 전국 아파트 매매 신고가 거래비율이 2006년 이후 역대 최저치인 3.9%를 기록했다. 지난해 역시 4%로 관련 수치는 저조했다.

2023년 전국 아파트 매매 거래량(계약일 집계 기준)은 37만8,183건으로 2022년 25만8,591보다 개선됐지만, 일명 역대 최고가 거래를 뜻하는 신고가 거래 비율은 2022년 11.7%보다 7.7%p 낮아져 위축된 상황이다.

특히 2024년 1월(14일 집계 기준)은 3.9%로 새해 벽두 들어 관련 수치는 좀 더 하락하고 있다. 집값 호황기였던 2021년 신고가 비율이 23.4%를 나타냈던 시점과 비교하면 약 6배나 차이난다.

2006년 주택 실거래 신고가 도입된 이후 글로벌 금융위기 같은 외생변수(2009년(6.6%))와 경기위축(2013년(6.7%))이 있었던 과거에도 신고가 비율이 5%이하로 붕괴된 적은 없었다.

고금리 충격과 경기위축 영향으로 불확실성이 높아진 집값 전망에 손절우려를 불러올 수 있는 고가 매입에 대한 심리적 저항감이 아파트 신고가 비율 하락으로 이어진 것으로 분석된다.

지역별로 살펴보면 2024년 신고가 매매 거래 비율이 가장 높은 지역은 21.1%를 기록한 제주특별자치도다.

그뒤를 서울(9.1%), 강원(4.8%), 전남(4.6%), 부산(4.4%), 충남(4.4%), 인천(4.4%), 경북(4.3%), 전북(3.9%), 광주(3.3%), 대전(3.3%), 충북(3.3%), 경남(3.1%), 세종(2.9%), 경기(2.8%), 울산(2.6%), 대구(1.3%) 등이 뒤따르고 있다. 추이는 2023년도 비슷한 움직임을 보이고 있다.

특히 부산(4.4%), 대구(2.3%), 대전(3.3%), 강원(4.8%) 등 전국 17개 지자체 중 4개 지역은 2024년 신고가 매매 비율이 역대 최저치를 나타냈고, 울산(2.3%), 충남(2.6%), 전남(3.9%), 경남(2.6%) 지역은 2023년 관련 비율이 가장 낮았다.

한편 전국 집값을 주도하고 있는 서울특별시도 2023년 아파트 매매 신고가 거래량은 3,084건에 그쳤다. 2022년의 3,295건보다 관련 수치가 211건 감소했다. 전체 거래에서 신고가 거래비중이 2023년 9.1%에 그치며 2022년(27.5%)보다 18.4%p 줄어들었다.

이는 2013년 3.6%로 최저점을 기록한 이후 3번째로 낮은 수치다. 2024년 1월 현재도 관련 비율은 전년과 비슷한 9.1%를 기록 중이다. 특히 서울은 2021년 신고가 거래 비율이 52.6%로 과반을 넘긴 바 있어, 그 당시와 비교하면 무려 43.5%p 차이로 아파트 매매 신고가 비중이 감소했다.

낮은 조달 금리를 활용해 레버리지 효과(leverage)를 노릴 수 있었던 2020년(45.2%)과 2021년(52.6%)엔 매해 2만~3만여 건씩 신고가가 거래가 속출하면서 전체 거래 중 과반 정도가 신고가 거래일만큼 활황을 나타낸 시절도 있었다. 하지만 2022년 하반기 본격화 한 고금리 현상이 집값 상승의 기대를 꺾으며 신고가 거래 증가도 막을 내렸다.

주택 시장 흐름의 바로미터 역할을 하는 서울 아파트 매매시장이 2022년과 2023년 모두 3천 여 건의 신고가 흐름에 머물며 매수자의 보수적 가격접근이 현실화 되고 있는 상황이다.

전국 아파트 신고가 매매 거래가 감소한 것은 거래시장 위축으로 높은 가격에 대한 수요자 수용의사가 낮아졌음을 뜻한다. 전반적인 부동산 활동이 감소하며 공격적 투자수요가 줄고 향후 높은 매입가에 대한 거부감이 커진 상태다.

손해를 회피할 수 있는 저렴한 가격에만 소비자들이 반응하고 있다. 거래 활력 저하로 매도자 열위, 매수자 우위의 시장이 당분간 이어진다면 아파트 매매거래의 신고가 총량도 평년보다 낮은 상황이 지속될 수 있다.

직방 관계자는 "부동산 시장은 상승과 하강국면이란 경기변동 흐름에 비례해 신고가 발생 건수와 비율, 빈도가 달라진다"며, "특히 신고가가 주택 수요자들의 거래 기세를 보여준다는 면에서 경기변동의 또 다른 지표인 신고가의 흐름을 잘 지켜볼 필요가 있겠다"고 말했다.