국토교통부는 등록임대 임차인 보호 및 임대사업자 관리 강화 등을 골자로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법'이 12월 1일 하위법령 개정안의 국무회의 의결을 거쳐, 12월 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔다.

이번에 시행되는 내용은 등록임대 관리강화방안, 주택시장 안정화 방안 및 주택시장 안정 보완대책 후속으로, 등록임대주택 부기등기 의무화 실시와 함께, 사업자가 의무를 회피하거나 그 책임을 다하지 않는 경우 임차인 보호 및 사업자 제재를 위한 등록말소 권한 부여 등 지자체 관리권한도 강화된다.

이와 함께, 임대사업자의 임대보증금 보증가입 시 필요한 주택가격 산정 관련 부담을 경감하기 위해 종전의 감정평가액뿐만 아니라 ‘공시가격’도 활용할 수 있도록 개선된다.

임차인에게 정보제공 확대 등 임차인의 알권리 강화

우선, 등록임대주택은 예비임차인 등 누구나 해당 주택이 공적 의무가 부여된 주택임을 알 수 있도록 임대사업자는 소유권등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 것을 부기등기해, 임차인의 알 권리를 강화하고 권리를 보호받을 수 있도록 한다.

또한, 임대보증금 미반환 사고의 근본적인 원인이 임대인-임차인 간 정보의 비대칭성에 있음을 감안하여 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보제공의 의무를 추가하고, 이를 위반하는 경우 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 했다.

이와 함께 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있다.

임대사업자 의무 준수 확보를 위한 제재 강화

임대보증금 보호의 실효성을 높이기 위하여 ‘임대사업자가 임대보증금의 반환을 지연해 임차인 피해가 명백히 발생한 경우’ 시장·군수·구청장은 직권으로 임대등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있게 된다. 임대등록이 말소되면 사업자가 그간 제공 받은 세제감면액도 환수 조치된다.

한편, 임대사업자는 다양한 세제혜택을 받는 대신 임차인 보호를 위한 공적 의무를 준수해야 함에도 불구하고, 일부 사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 등록임대주택제도의 취지를 훼손하고 투명한 관리를 저해하는 사례가 발생했다.

이에 따라 임대사업자의 계약신고를 유도하기 위해 임대사업자가 임대차계약 미신고에 따른 지자체의 보고 요청에 누차 불응(3회 이상)하거나 거짓으로 보고하여 해당 주택을 민간임대주택으로 계속 관리하는 것이 어렵다고 판단되는 경우 지자체장이 직권으로 등록을 말소시킬 수 있도록 지자체의 관리권한을 강화했다.

등록임대사업 지원 및 기타 사항

기존에는 임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격의 산정방법으로 감정평가액을 적용하였으나, 임대사업자의 부담을 경감하기 위해 공시가격도 활용할 수 있도록 개선했으며, 공시가격과 기준시가의 현실화율을 고려, 국토부장관이 결정해 고시하는 일정비율을 곱해 적용하도록 했다.

또한, 종전에는 임대사업자 등록 후 1개월이 지나지 않았다면 제한 없이 등록말소를 했으나, 사업자에게 장기간(10년 이상) 임대의무기간 준수 의무가 부여됨을 감안해 등록말소 허용기간을 등록 후 3개월로 연장 적용하되, 등록 이후 체결한 계약이 있는 경우 해당 주택이 등록임대주택임을 사전에 알고 계약한 임차인의 신뢰보호를 위해 등록말소 신청 시 임차인 동의를 요하도록 했다.

임대의무기간 중에도 불가피한 상황변경으로 인해 등록임대사업 유지가 곤란한 경우 기존 세금 감면분의 추징 없이 말소 가능한 사유를 구체화하여 등록사업자의 혼란이 최소화될 수 있도록 개선했다.

국토교통부는 "이번 '민간임대주택에 관한 특별법령' 시행을 통해 등록임대거주 임차인의 주거안정 및 권리보호 제고, 부실사업자 퇴출 및 임대등록제도의 내실화에 기여할 것으로 예상된다"며, "올해 최초로 추진하는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검의 적극 추진과 함께 임차인 보호를 위한 다양한 제도개선사항도 지속 발굴해 나갈 방침"이라고 밝혔다.